L’héritage de l’ancien PDG du groupe NEPI – Alex Morar: Un PROFIT opérationnel « exploité » directement du stylo. C’est un risque énorme pour les petits investisseurs

Journaliste Euro Economique: «ne autre année s’est fini et tout ce qu’ils ont» les NEPI sont les doutes des parties prenantes sur la façon d’obtenir les résultats financiers présentés.

Avec votre aide, nous gérerons ces «ingénierie financière» du Groupe Nepi et découvrirons:

  1. Comment passer de pertes financières de plus de 200 millions d’euros au niveau du groupe en 2020 au profit de 261 millions d’euros en 2021?
  2. Comment le profit peut être supérieur au le chiffre d’affaires, bien qu’il sembler impossible.

Dr. Kristine Bago: Sur le plan financier, la situation est la suivante :

2020 : Niveau du groupe – Europe Centrale et Orientale : (présent dans 9 pays)

LA SOURCE : Rapport annuel 2020_page 221

  1. Résultat financier – perte financre202 402 000 EUR. (5)

2021 : Niveau du groupe – Europe Centrale et Orientale: (présent dans 9 pays)   

 LA SOURCE : Rapport annuel 2021_page 226

  1. Résultat financierprofit = 261 986 000 EUR. (5)

Tout d’abord, quiconque veut connaître le niveau de richesse d’une entreprise, et je parle ici de tout les parties prenantes, c’est-à-dire toute partie intéressée de ces renseignements financiers (investisseurs, créanciers, banques, actionnaires, fournisseurs, clients, employés, etc.).  examiner d’abord l’indicateur financier l’EBITDA, qui révèle en principe le bénéfice (le profit) avant l’amortissement, les intérêts, les charges d’impôt sur le revenu, représentant le montant provenant directement de l’activité opérationnelle (l’objet de l’activité)  à laquelle s’ajoutent le résultat net des investissements financiers, les ajustements de la juste valeur des investissements immobiliers, les coûts de financement nets (vis-à-vis des prêts accédés) et les autres ajustements liés aux instruments financiers (dérivés, etc.), les coentreprises, etc.

Ce qui doit être mentionné ici est que dans la comptabilité roumaine (une d’inspiration française), le calcul de ce bénéfice (profit) n’est pas nécessaire, mais comme je l’ai mentionné, il est très important pour tout entrepreneur de le déterminer, jouer un rôle stratégique dans la gestion financière de toute entreprise.

Dans les rapports sur les normes internationales (comme les IFRS), l’EBITDA est calculé.

Journaliste Euro Economique : Et cet indicateur – EBITDA, je note qu’il a diminué en 2021 de 5,7 % comparé à 2020, après le groupe Nepi a enregistré des pertes de plus de 200 millions d’euros, mais le résultat final déclaré pour 2021 a été positif – un bénéfice (profit) de 261 millions d’euros, considérant que les revenus ont diminué et que le bénéfice d’exploitation (EBITDA), comme vous l’avez mentionné ici – l’indicateur le plus important, a diminué d’environ 6 %.

Dr. Kristine Bago : D’accord, comme vous pouvez le voir sur l’image ci-dessus, la première ligne encerclée par moi en rouge est celle qui concerne le revenus bruts locatifs, qui a diminué de 2,74 % en 2021.

Suivant est l’EBITDA, (le deuxième cadran encerclé par moi en rouge), qui diminue de 5,7% par rapport à la période précédente.

À l’EBITDA (bénéfice-profit d’exploitation) peut également ajouter des aspects non monétaires qui peuvent influencer le montant final du bénéfice déclaré, bien que ce ne soit pas le montant à prendre en compte lorsque que nous voulons savoir comment une entreprise a réellement fonctionné pendant une certaine période.

En fait, le profit final devrait être vu comme un gros seau où tout le monde peut « jeter » plus d’objets, mais non tout ce qu’il à l’intérieur est utile.

Et ces éléments non monétaires qui entrent dans le « seau » après le profit opérationnel ne sont pas nécessairement des éléments que nous pouvons guider dans notre évaluation financière, parce que nous ne sommes pas complètement sûrs qu’ils deviendront réalité, étant donné qu’ils proviennent de modèles mathématiques, projections de trésorerie – dans ce cas.

Premièrement, la base du concept de profit est le chiffre d’affaires qui provient de l’activité de l’entreprise qui l’exécute.

A partir de ce concept, nous avons fait ci-dessous  un parallèle  entre le revenu locatif net, mais aussi les autres revenus connexes  pour  deux années de déclaration, tant pour Roumanie et en ce qui concerne les revenus bruts enregistré au niveau du Groupe, et les résultats financiers connexes, car  théoriquement, s’il y a une grande variation entre les résultats des 2 années (perte et ensuite profit), cette  différence  devrait venir de  une croissance saine, venant de  l’augmentation du chiffre d’affaires , c’est-à-dire  dans ce cas, le revenu des loyers et/ou la diminution de certaines dépenses importantes.

Journaliste Euro Economique: Mais si je vous regarde dans le tableau, comme je l’ai dit plus haut, compte tenu de la crise sanitaire et économique que nous traversons, le chiffre d’affaires par Groupe de Nepi n’a pas augmenté en 2021, mais a au contraire diminué de 3% (environ 10,4 millions d’euros), ainsi que l’EBITDA, qui a chuté de 6% (environ 17,2 millions d’euros)ce qui, selon vous, représente l’bénéfice (profit) d’exploitation.

 Journaliste Euro Economique: Ma question et celle des lecteurs, est certainement la suivante:

Comment le Groupe Nepi Rockcastle a-t-il réussi à terminer l’exercice avec de bénéfice (profit), compte tenu des baisses enregistrées ci-dessus ?

Dr. Kristine Bago : Ce qui fait la différence en 2021 pour que le résultat final soit rentable, est représenté par la ligne « Ajustements de la Juste Valeur des Placements Immobiliers » d’un montant de 34,650,000 d’euros. (vs. 2020 : -345,253 000 d’euros) – le quatrième cadran rouge.

La ligne avec la perte de juste valeur et le résultat net de la vente de placements financiers à la juste valeur par le profit ou la perte, qui est nul en 2021. (vs. 2020 : –93,767,000 d’euros) – le troisième cadran rouge. 

Journaliste Euro Economique: C’est-à-dire un total de -439,020,000 d’euros, existant en 2020 (qui est complètement absent en 2021), représentant presque toute la différence que vous mettez dans le tableau concernant les résultats financiers des cette 2 ans.

Que représentent cette 2 lignes ?

Dr. Kristine Bago: Vraiment.

La première ligne représente une opération faite en novembre 2020, lorsque le Groupe a cédé l’ensemble de son portefeuille de titres cotés en bourse composé d’actions Univille-Rodamco-Westfield (« URW »), compte tenu de l’amélioration relative du cours des actions URW à ce moment-là.  Le produit de la vente des actions d’URW a été utilisé pour racheter les actions du Groupe NEPI, qui ont ensuite été annulées.

Cette transaction est plutôt considérée comme une radiation (pour les actions de Nepi) et une transaction ponctuelle, non considérée comme une transaction régulière, par conséquent elle apparaît dans la catégorie Résultat Net des Investissements Financiers pour 2020.

Cette transaction ne fait pas partie des activités du Groupe, car Nepi s’occupe de louer les locaux dont elle est propriétaire, et non d’acheter/vendre des actions.  

C’est pourquoi nous ne pouvons jamais nous fier aux chiffres de cette catégories à l’avenir, parce qu’ils ne font pas partie de l’objet de l’activité, il y a un risque élevé que pour les montants positifs (qui représentent le profit) que n’y ait pas de continuité à l’avenir, ceux-ci étant volatils ou transactions considérée comme une radiation, toutefois, selon les normes internationales de déclaration pour l’information financière, la somme du bénéfice final de l’année au cours de laquelle ils ont été réalisés sera influencée par cette catégories.

La deuxième ligne – et la plus importante – est l’Ajustement de la Juste Valeur des Placements Immobiliers.

La juste valeur des placements immobiliers est fondée sur : les calendriers de location détaillés qui sont mis à la disposition des évaluateurs, y compris les renseignements sur les logements occupés et vacants, les zones et les numéros d’unités, les dates de début et d’expiration du bail, les options relatives aux clauses d’interruption et d’indexation.  

Toutes les propriétés sont inspectées une fois par an par des représentants d’évaluateurs externes.  

Tous les investissements immobiliers en usage sont mesurés par la méthode du revenu dans le cas de Nepi.

Pour la période finie en 31 décembre 2021 et 31 décembre 2020 respectivement, la méthode appliquée pour tous les placements immobiliers utilisés était l’actualisation des flux de trésorerie (« Discount Cash Flows »).

DCF utilise des hypothèses explicites sur les avantages et les passifs pendant la durée de vie de l’actif, y compris une valeur finale.  

Journaliste Euro Economique: Mais le terme « hypothèse » est égal à « supposition », ce n’est pas nécessairement quelque chose qui deviendra une réalité à 100 %, à ma connaissance…

Dr. Kristine Bago : C’est vrai, c’est pourquoi j’ai dit que ces éléments non monétaires qui entrent dans le « seau » après le profit opérationnel ne sont pas nécessairement des éléments que nous pouvons guider dans notre évaluation financière, parce que nous ne sommes pas complètement sûrs qu’ils deviendront réalité, étant donné qu’ils proviennent de modèles mathématiques, projections de trésorerie – dans ce cas.

En tant que méthode acceptée selon la méthode du revenu d’évaluation, la méthode DCF implique la projection d’une série de flux de trésorerie sur une propriété d’intérêt. Pour ces séries de flux de trésorerie projetés, un taux d’actualisation approprié dérivé du marché est appliqué pour déterminer la valeur actuelle des entrées de trésorerie associées à la propriété.

La durée du flux de trésorerie et le moment précis des entrées et des sorties de trésorerie sont déterminés par des événements tels que la révision des loyers, le renouvellement du bail et les périodes de location connexes, le renouvellement, le réaménagement ou la rénovation.  

La durée appropriée est généralement déterminée par le comportement du marché.

Journaliste Euro Economique: Encore une fois, il s’agit d’un élément volatil – surtout à l’époque où nous vivons, le comportement du marché peut changer soudainement, ou il peut être changé soudainement par les autorités, en imposant de nouvelles restrictions.

Dr. Kristine Bago: Vraiment. 

Dans le cas des placements immobiliers, le flux de trésorerie périodique est habituellement estimé comme un revenu brut moins les postes vacants, les dépenses irrécouvrables, les pertes de recouvrement, les incitatifs locatifs, les coûts d’entretien, les frais, mais aussi d’autres dépenses de fonctionnement et de gestion.  

La série des entrées de trésorerie périodiques nettes, combinée à la valeur finale estimée prévue à la fin de la période de projection, est ensuite mise à jour.  Pour tous les investissements immobiliers en cours d’utilisation, l’utilisation actuelle équivaut à l’utilisation la plus importante et la meilleure.

Journaliste Euro Economique:  Donc pour résumer, ceci ligne des ajustements de juste valeur des investissements immobiliers  qu’en 2020  tiré  vers le bas du Groupe de Nepi, en 2021, il aidé les faire le profit tant rêvé, ceci en dépit du fait  que le chiffre d’affaires et le bénéfice d’exploitation (EBITDA)  diminué dans 2021 vs. 2020.

Et la question sur la Roumanie ?  Comment le montant du bénéfice peut-il être supérieur au montant du chiffre d’affaires ?

Dr. Kristine Bago: La réponse est la même – également en raison de ces aspects non monétaires qui constituent le « seau » après le profit opérationnel, et que nous avons explicité ci-dessus, au niveau du Groupe de Nepi.

Journaliste Euro Economique: Créativité, une compétence très développée au sein du NEPI à tous les niveaux…

Je remarque que le bénéfice (le profit) en Roumanie est non seulement plus élevé que les revenus, ce qui conduit à un point d’interrogation sur la véracité de cet indicateur, mais aussi sur la réalité du scénario qu’il indique, selon votre tableau. Il a augmenté de 1174 % en 2021 par rapport à 2020.

Dr. Kristine Bago: Étant donné que les recettes du Nepi – Roumanie n’ont augmenté que de 5%. Ce n’est pas viable.

Journaliste Euro Economique: C’est dans le contexte de 2021 qui est la deuxième année de la pandémie, avec les confinements et les répercussions de l’interdiction des personnes non vaccinées des centres commerciaux.

Comment est-il possible de croître autant quand tout l’écosystème autour de vous est en déclin ?

Dr. Kristine Bago: Si vous avez un « bonne » stylo, il est possible…

Un autre indicateur que pour NEPI n’est pas particulièrement bonne an est l’apparition dans le quadrant 6 des dépenses avec un différend perdu de 37,304,000 EUR. (cette ligne étant sur 0 en 2020)

Journaliste Euro Economique: Y a-t-il une autre raison, en plus de celles mentionnées ci-dessus, pour laquelle le PROFIT a été réalisé du « stylo » pour 2021 ? 

Dr. Kristine Bago : Oui, et la « raison » est apparue récemment: (février 2022)

Banque ING a participé à une nouvelle émission d’obligations vertes d’une valeur de 500 millions d’euros pour NEPI Rockcastle, le plus grand propriétaire de centres commerciaux en Europe centrale et orientale, présent en Roumanie, les fonds seront utilisés pour refinancer le portefeuille et financer des projets d’efficacité énergétique. »

Eh oui, vous l’avez bien lu.

REFINANCEMENT DU PORTEFEUILLE

Journaliste Euro Economique: Mais nous sommes au paradis de NEPI, où tout est rose et la vie est merveilleuse…

Comment y a-t-il un besoin de refinancement ? Je pense que ce besoin décrit le mieux la réalité du NEPI.  

Dr. Kristine Bago: Le véritable problème qui appuie ces pratiques est précisément les petits investisseurs que j’ai mentionnés plus tôt, qui, en l’absence d’information comme celle que j’ai dit plus haut à titre de vérificatrice financière, ils ne peuvent pas vraiment comprendre quelle est la réalité financière et finissent par investir dans des actifs surévalués, culminant dans le fait que leurs finances finiront par maintenir ces ACTIFS qui n’apportent pas des avantages mais des dépenses, mais peut-être le plus important, finira par soutenir ces DÉCISIONS DE GESTION qui n’ont pas de dénominateur commun avec leurs intérêts en tant qu’INVESTISSEURS.

Ils se retrouveront avec un portefeuille d’actions surévaluées par MANAGEMENT, qu’ils ne pourront pas vendre pour récupérer même leur investissement initial, finiron leur participation avec un résultat négatif – perte.

Journaliste Euro Economique: Et dans les autres analyses faites par vous, nous avons vu que c’est vrai, considérant que seulement en Roumanie, en 2020, le Groupe Nepi avait accumulé des pertes, du l’argent des investisseurs, de plus de 420 millions du lei. (84 millions d’euros)

Dr. Kristine Bago: Oui, et les années précédentes, les résultats n’étaient pas meilleurs :

  • 2019 : 292 millions du lei, ( 58,4 millions d’euros )
  • 2018 : 190 millions du lei, ( 38 millions d’euros )
  • 2017 : 270 millions du lei, ( 54 millions d’euros )
  • 2016 : 291 millions du lei, ( 58,2 millions d’euros )
  • 2015 : 550 millions du ( 110 millions d’euros )

Journaliste Euro Economique: Probablement d’ici et le suivant résultat:

« L’offre du NEPI a été sursouscrite presque trois fois, atteignant plus de 1,5 milliard d’euros.  Les obligations ont une échéance de 8 ans et un coupon annuel fixe de 2 %. »

Dr. Kristine Bago: Étant donné qu’une moyenne se situe entre 1,5 et 2, je pense qu’il est clair ce que le « reste » signifie et d’où il vient…

Journaliste Euro Economique: Un « reste » important de plus de 50 % (jusqu’à maintenant) et d’une valeur de 2,170,262,676 $, selon les données de 2020…

Dr. Kristine Bago: Et les aspects qui précèdent sont également confirmés si l’on regarde le bilan comptable:

Les cadrans 1 et 2 font référence aux Cash.

Le premier quadrant représente la disponibilité des liquidités du Groupe – qui tombé par 22 %, un pourcentage significatif, qui confirme le besoin urgent du Groupe du Cash et l’émission d’obligations du Banque ING cette année.

Le deuxième quadrant représentant les prêts aux banques (attention – ceux-ci se rapportent à 2021), enregistre une augmentation de 28%.

C’est-à-dire que même s’ils ont emprunté davantage aux banques en 2021 par rapport à la période précédente, le Groupe Nepi n’a pas réussi à compenser ses besoins en liquidités et est demeuré 22 % moins disponible dans les comptes qu’en 2020.

Un autre aspect qui ne soutient pas l’augmentation exacerbée du résultat dans 2021 (+229 %) est que la part des créances augmenté DE SEULEMENT 3%. (le troisième cadran rouge) 

Journaliste Euro Economique: Et le reste de l’augmentation de 226% a été fini du stylo…

Dr. Kristine Bago: Et le quadrant 4 confirme l’augmentation de la dette en 2021, de 47 % – un pourcentage très élevé, mais qui, en corrélation avec la pandémie mondiale, reflète LA RÉALITÉ, que nous devrions tous présenter correctement.

Un autre aspect qui renforce est le suivant:

Il a été signalé que l’ancien CEO, Alex Morar, était parti en raison d’une baisse de salaire en raison de la pandémie, mais la note sur la rémunération de la direction tirée des états financiers conclus au 31 décembre 2021 invalide cet fait:

Comme vous pouvez le constater, Alex Morar a la même rémunération en 2021 (600,000 d’euros) qu’en 2020.

La seule différence est dans le bonus:

  • 2021 : 60,000 EUR
  • 2020 : 690,000 EUR.

Journaliste Euro Economique: Il avait donc de l’argent et, théoriquement, il dirigeait une entreprise très « rentable »…

Pourquoi est-il parti alors ?

Dr. Kristine Bago: Il savait certainement que cela n’était vrai que sur «papier» …

3 COMMENTS

  1. Having read this I believed it was rather enlightening.
    I appreciate you finding the time and effort to put this short article together.
    I once again find myself personally spending way too much time both reading and posting comments.

    But so what, it was still worthwhile!

  2. Вonjоur ǃ
    Μon mеѕѕagе еѕt рeut-être troр spéсifiԛuе.
    Μаiѕ mа ѕœur аînéе a trоuvé un hоmme mervеilleuх ісі et ilѕ оnt unе bеllе relatіon, maіs ԛu’еn eѕt-il de mоi ?
    Jе ѕuіѕ 27 anѕ, Αlеnа, dе lа Réрublіԛuе tсhèquе, cоnnаіѕsent la langue аnglаіѕe auѕѕi
    Et… mieux vаut lе dirе tout dе ѕuіte. Jе suis biѕехuеllе. Je ne ѕuіs pаs jalоuѕе d’unе autre fеmme… ѕurtout si nous faisоns l’аmоur еnѕеmblе.
    Аh оui, je cuiѕinе très ѕаvоureux ! еt ϳ’aіme nоn ѕеulement cuiѕinеr ;))
    Jе ѕuis unе vrаіе fille еt je сhеrсhe une rеlаtion ѕérіеuѕе еt сhaudе…
    Ԛuoі qu’il еn soit, vоuѕ pоuvez trouver mon prоfil іcі : http://guzztemevelsdwat.gq/usr-18005/

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