Selon l’INSEE, entre 2017 et 2019, les prix des logements anciens, en France ont cru de 3% par an. Les deux premiers trimestres de l’année 2020, avec la variable du Coronavirus n’ont pas échappé à une augmentation nette des prix immobiliers, 4,9% pour le trimestre 1 et 5,7% pour le trimestre 2. Ce dynamisme est porté par une offre de logements anciens inférieure à la demande. Mais le coût affiché d’un bien sur le marché ne rend pas compte de tous les frais qu’engendre l’achat d’un logement. L’Etat et les prélèvements obligatoires ne sont jamais loin. En effet, pour tout achat de logement, ancien ou neuf, les « frais de notaire » s’imposent dès la signature du contrat de vente, à destination de l’acquéreur. Derrière cette appellation générale, assez trompeuse se cache le fisc, toujours prompt à taxer dès que faire se peut.
1) Comprendre ce qui se cache derrière les frais de notaire
Il ne faut pas se laisser abuser par la terminologie du terme, « frais de notaire », car s’ils doivent bien être payés au notaire, la majeure parte de ces frais ne lui sont pas destinés. Les frais de notaire se décomposent en deux composantes. D’abord les droits de mutation ou frais d’enregistrements, représentant environ 85% des frais de notaire. Puis le notaire touchera le reste, comprenant les honoraires et le remboursement des formalités engagées pour la cession du bien.
Au total, pour les acquéreurs, les frais de notaire représentent entre 7,7% et 8% du prix d’achat, suivant les départements. Mais regardons de plus près le détail des droits de mutation ou de frais d’enregistrement. Ceux-ci, représentent 5,8 points des frais de notaire, dont 4,5 points sont une taxe départementale et 1,2 point de taxe communale (exemple pour l’achat d’un bien à Paris), plus une contribution de 2,37% de la taxe départementale à l’Etat. Les frais de notaire restants, se répartissent entre la TVA et la sécurité immobilière.
2) Une charge importante pour les acquéreurs
Jusqu’à une loi de 2013, les droits d’enregistrement dus au département étaient plafonnés à 3,8%. Cependant, à partir de 2014, ce plafond est passé à 4,5%. Il va sans dire que les départements se sont empressés de relever les taux. En 2020, tous les départements français imposaient ce taux de taxation à l’exception des départements de l’Isère, l’Indre, le Morbihan et Mayotte. Ce coût supplémentaire doit être considéré par tout acheteur avant de faire une offre. Prenons l’exemple d’un couple avec deux enfants qui souhaite acheter dans les Yvelines, pour une maison d’un coût de 750 000 €, ils devront s’acquitter de 45 772 euros de taxes et de 7 360 euros d’émoluments de notaire. Soit un total de 53 132 euros. Ces frais supplémentaires constituent un frein important à l’achat d’un bien surtout dans un moment de crise ou de baisse de pouvoir d’achat.
Le candidat Macron avait promis une baisse des droits de mutation, au moment de sa campagne, promesse restée lettre morte. Pire encore, les départements réclament depuis 2019, une hausse des droits de mutation afin de compenser les pertes dues à la suppression de la taxe d’habitation dont les recettes servaient à financer le RSA. Les droits de mutation illustrent parfaitement les politiques très françaises du tax and spend. Les acheteurs sont des contribuables comme les autres et à ce titre ils doivent payer. Quand bien même, l’achat d’un bien représente un budget conséquent pour les ménages, d’autant que les frais d’agence peuvent représenter, exceptionnellement, jusqu’à 10% du prix d’achat, faire supporter toujours plus de taxe sur les acteurs économiques, semble une logique sans fin de nos politiques.
3) Une nouvelle exception française
Nous sommes globalement aujourd’hui les champions du monde des prélèvements obligatoires parmi les pays de l’OCDE, quant aux seuls droits de mutations la France est « seulement » deuxième, selon un rapport de l’OCDE paru en 2018. Parmi, nos voisins, seule la Belgique fait pire, avec des frais d’enregistrement (ou droit de mutation) s’élevant à 12%. A contrario, le Royaume-Uni ou les Pays-Bas, les pays les plus libéraux en Europe, appliquent des droits de mutation de l’ordre de 2%. En Allemagne, il faut compter entre 2,5 % et 6% selon les Landers. Ce calcul étant effectué sur un bien ancien d’une valeur de 200 000 euros, d’après une étude de Fidal.
Cette fiscalité indirecte très appréciée de nos politiques car peu visible pour beaucoup d’électeurs frappe aussi de façon assez hasardeuse des contribuables au gré des circonstances. Car l’achat de l’habitation principale notamment n’est évidemment pas toujours un « achat plaisir » voire un choix mais souvent une contrainte générée par les mutations professionnelles, les modifications de régime familial ou l’agrandissement du foyer. A ce titre, elle a donc aussi une grande part d’iniquité. D’autant que le coût de l’accès à la propriété, augmente d’années en années, à cause d’un marché saturé et en hausse structurelle depuis 2000, auxquels s’ajoutent les frais de notaire. Il va sans dire, que l’augmentation des taux plafonds de 2014 ne sera sans doute pas la dernière, devant les pressions exercées par les collectivités territoriales (notamment la maire de Paris).
Ces droits de mutation sont d’autant plus intolérables et excessifs qu’ils s’ajoutent à l’Impôt sur la Fortune Immobilière, jusqu’à 1,5% par an de la valeur des biens, aux droits de succession jusqu’à 45% en ligne directe et 60% entre tiers, aux impôts fonciers et d’habitation, à la CSG et à l’impôt sur le revenu sur les loyers et les plus-values. Ce qui fait que la France a l’une des fiscalités sur le patrimoine immobilier parmi les plus élevées du monde : en 2018, les impôts sur le patrimoine représentaient 4,1% de notre richesse nationale, soit une part deux fois plus élevée que la moyenne internationale (1,9%).
Sources :
Agence-étoile, Droits de mutation et « frais de notaire », 17 septembre 2017
Commissariat général au développement durable, Hausse des droits de mutation : quel impact sur le marché de l’immobilier ?, Ministère de l’écologie, décembre 2017.
Institut de l’Epargne immobilière et foncière, La France championne d’Europe de la fiscalité immobilière, 23 octobre 2014
Notaire de France, Marché immobilier : tendance et évolution des prix de l’immobilier, 28 octobre 2020
Rapport OCDE, Impôt sur le patrimoine, 2020
Simulation des frais de notaire, effectuée sur Immobilier.notaires.fr
Fédération des promoteurs immobiliers de France, étude sur la fiscalité immobilière en Europe, Fidal, 2014
